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【新築マンションを買う前に!】新築ならではの5つリスクを把握しよう

新築マンションを買う前に
Zousan
Zousan
不動産業界で10年以上の不動産営業マンです。

宅地建物取引士として分かりやすい解説を心掛けています。

 

引越しの多くなる季節になってきました。

「そろそろマンションを買おうかな」と考える人もいらっしゃると思います。

 

そのとき、

新築マンションを中心に探していませんか?

 

新築マンションを検討している方、まずこの記事を読んでみて下さい。

新築ならではのリスクが潜んでいます。

 

・気になる新築のマンションがあるんだけど

・新築マンションって割高なの?

など、私にも多くのご相談を頂きます。

 

☞ そこで今回は、新築マンションを買いたいと思った時に注意したい5つのポイントをご紹介いたします。

新築マンションのメリット・デメリットを理解した上で購入の判断をしましょう。

 

マンション購入をお考えの方に少しでもお役に立てれば嬉しいです。

さあ、一緒に見ていきましょう!

この記事はこの読者におすすめ

・新築マンションの購入を考えている人

・新築マンションを買う時の注意点を知りたい人

新築マンション購入リスク①:新築プレミアムがついた割高な価格

建築の現場

新築プレミアムという言葉をご存知でしょうか?

 

新築マンションの販売価格には、

・デベロッパー(売主)の利益 → 粗利は20%にもなる

・広告宣伝費  → チラシ、CM、ホームページ作成

・モデルルーム → 建築費、運営費、賃料

これらが上乗せされて価格が決まります。

 

私が勤めた不動産デベロッパーの収支計算でも粗利20%はひとつの目安でした。

 

日本人は新築がお好き?「新築信仰がある」

暖かいリビングルーム

日本人には「新築信仰がある」と言われています。

 

・新品が良い → 誰も使っていないという清潔感

・最新のスペック → 新築なら最新設備という思い込み

 

誰も使っていないキレイな物件が欲しい、この気持ちも分かります。

 

最新の設備がそなわっていると思う方も多いのですが、

デベロッパー(売主)の予算にあわせてゼネコン(建築会社)が

設備の仕様を調整することも多いのです。

 

キッチンやお風呂は新しい設備ではありますが、

「最新ではない設備」のこともよくあります。

 

このあたりの調整はマンション施工大手の長谷工コーポレーションさんなどが得意で、デベロッパーの意向によってカメレオンように対応できる、とも言われています。

 

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買ったらすぐに価値が下がっていく?資産価値の下落

資料をながめるビジネスマン

新築マンションと言えども、あなたが買ったら次から「中古」になるわけですね。

 

このときから新築価格ではなく、市場価格で価値をはかるようになります。

 

つまり、新築プレミアムがなくなるわけです。

 

売主の粗利分である20%ほど価値が下がることになります。

 

あなたもこのような経験はありませんか?

「新品」のランニングシューズが正規店1万円で売られているが

同じ商品メルカリだと「新品未使用」8千円で売られていた

 

誰かの手に渡った時点で新築プレミアムは消費されるんですね。

 

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新築マンション購入リスク②:住む前にわからない隣の住民

公園を散歩している家族

マンションに住む時、隣にどんな人がいるか気になりませんか?

 

上の階も、下の階の住民も、もちろん気になりますよね。

 

小さいお子さんがいる家庭はとくに心配になると思います。

・子どもの足音や声がお隣に迷惑にならないか

・お隣や上下階から嫌なクレームが来ないか

・モンスタークレーマーがいないか

・バルコニーでタバコを吸う人がいないか

 

またご年配の方で終の棲家にしたい方にとっては、

やんちゃな子ども達がお隣にいないか心配する方もいるかもしれませんね。

 

実はマンションの住民トラブルは非常に多いんです。

 

賃貸マンションであれば、さっと引越してしまうことができます。

 

しかし、新築マンションを買ってしまったら、なかなかそう簡単に引越はできないかもしれませんね。

実際に

「住み始めるまで住民の質が分からない」

というのは新築マンションのリスクと言えます。

 

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新築マンション購入リスク③:意外と内装を変えられない自由度の低さ

シンプルなお部屋

実は新築マンションは内装を自分の思い通りにいじるのが難しいんです。

 

皆さん、憧れのこがれのマイホームを想像すると、

・リビングとキッチンが開放的につながっている空間

・アイランドキッチンで子ども達の遊ぶ様子を見られる

 

などの理想のライフスタイルが浮かびますが、

新築マンションの買おうとモデルルームに足を運んでみると、

 

・2~3つのパターンの中から間取りを選ぶ

・壁を1つ取り外せば、3LDKか2LDKになる

・フローリングの色が濃い部屋か、薄い部屋か選べる

・壁紙の色を変えられる(サンプルの中から選べる)

せいぜい、選べてこのくらいです。

 

「将来的には子どもが2人できて、4人家族で3LDKに住みたいなぁ」

 

と思ったとしても、

3LDKに用意されている間取りのパターンは

たいてい2,3種類しかありません。

 

しかも、反転タイプ似た間取りしかなく

思ったより選択肢がないと感じるかもしれません。

 

 

また「どうしても自分の理想に近い部屋を用意したい!」と思って、

・フローリングは無垢の木材を敷きたい!

・壁一面を本棚にしたい!(造作家具)

・カフェのような洗面台にしたい!

 

など希望したとすれば...

 

高額なオプション料金

 

が待っています...。

 

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新築マンション購入リスク④:自然災害への耐性が不明、欠陥が潜むリスク

台風が近づいている

実は新築マンションは災害にどれだけ強いのか未知数なのです。

 

ある程度の年数がたったマンションの方が、

いくつかの台風や地震を経験したうえで、安全性を確認できるんです。

 

ある意味、「実験により安全性を確認した」とも言えますよね。

 

台風による武蔵小杉タワーマンションの停電、断水

2019年10月の台風による大雨で武蔵小杉のタワーマンションが停電と断水となり、

エレベーターやトイレが使えなくなりました。

 

マンションの地下にあった配電盤が浸水によって壊れたことが原因です。

 

住民の方にとっては、まさか予想もしていなかったでしょう。

 

基礎杭が固い地盤に届いておらず、施工データも改ざんが発覚

また2015年に横浜では三井不動産レジデンシャルが分譲したマンションを支える杭が地下の固い地盤に届いておらず施工データの改ざんまで発覚しました。

 

住民がマンションの西棟と中央棟をつなぐ渡り廊下を歩いているときに、西棟側の手すりの位置が微妙に下がっていると感じたのがきっかけです。

 

本当にマンションが傾いており、全4棟のマンションを建替える事態となりました。

 

資金力のある三井不動産であったため建替えることになりましたが、

もし中小のデベロッパーであれば・・・、そうはいかなかったでしょう。

 

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新築マンション購入リスク⑤:買う前にわからない管理状態

きれいな高級マンション

マンションは管理状態が悪い資産価値が大きく下がってしまいます。

 

しかしマンションの管理状態が良いか、悪いのかについては

数年経たないと状況が分かりません。

 

実は管理状態の良し悪しを決めるのは

優秀な管理会社が対応しているのか

・住民で構成される「管理組合」がしっかりと機能しているか

に大きく左右されてしまいますが、

分譲されたばかりの新築マンションであればまだ分からないのです。

 

・資産価値を決めるもの → マンションの資産価値は管理次第!

と言われるものの、管理の状態が判明するのは数年後なのです。

 

ある意味、

・管理状態が分からない → 資産価値を左右するほどの新築マンションの最大のリスク

とも言えます。

 

 

もしかすると、

大手のデベロッパーだし、安心だろう

・管理は系列の子会社だし、任せておけば良いだろう

と思うかもしれません。

 

しかし管理組合の理事は、あなたがやるのかもしれませんよ。

 

月に1度、休みの日に住民で集まってみんなでマンションの維持管理について話し合っていくんです。

 

隣の住民がお互いに誰か分からない状態から、みんなで一緒に管理組合を育てていくわけですね。

 

みんなが人任せの管理組合になってしまった場合、

「実は十分な修繕積立金が無かった...」

などのトラブルが発生しています。

 

大切なことなので、もう一度くり返します。

 

重要 → マンションの資産価値は管理次第!

 

これはしっかりと覚えておきましょう。

 

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新築マンションを買う時のリスク まとめ

紙とペンとスマホとコーヒー

新築マンションの広告をみると、たしかに夢がふくらみます。

 

キラキラして、素敵な暮らしが待っていると思わせてくれます。

 

しかし、新築マンションならではのリスクが潜んでいることを

モデルルームでは絶対に教えてくれません。

 

 

「そろそろマンションを買おうかな」

と思ったら、ぜひ思い返してみて下さい。

 

まとめ

①.新築プレミアムがついた割高な価格

②.住む前にわからない隣の住民

③.意外と内装を変えられない自由度の少なさ

自然災害への耐性が不明、欠陥が潜むリスク

⑤.買う前にわからない管理状態

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