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『そろそろ家を買おう!』と思ったら…マンション購入の5つの注意点を<徹底解説>

マンション購入の5つの注意点
Zousan
Zousan
不動産業界で10年以上の不動産営業マンです。

宅地建物取引士として分かりやすい解説を心掛けています。

 

引越しの多くなる季節になってきました。

「そろそろ家を買おうかな」と考える人もいらっしゃると思います。

 

マンションを買う時に何に気を付けたら良いの?

初期費用はどんなものがあるの?

など、私にも多くのご相談を頂きます。

 

そこで今回はマンションを買いたいと思った時に注意したい

5つのポイントをご紹介いたします。

 

マンション購入をお考えの方に少しでもお役に立てれば嬉しいです。

さあ、一緒に見ていきましょう!

この記事はこの読者におすすめ

・マンション購入を考えている人

・マンションを買う時の注意点を知りたい人

地震、台風、川の氾濫などの災害リスクを把握しよう

大きな街と建物

自然災害についてのニュースをよく耳にするようになってきました。

 

マンションを買う時には地震や台風、川の氾濫など大きな災害が起きたことを想定して検討しましょう。

 

ここ最近は地震や台風など自然災害を意識する人も増えていると実感しています。

2019年秋の台風による被害の記憶も新しいところ。

 

都心の武蔵小杉のタワーマンションでは大雨による冠水で停電と断水が発生し、エレベーター・水道・トイレが使えなくなりました。

 

一生に一度の買い物とも言われる自宅の購入にあたっては、立地や設備はもちろんですが、災害に対しても把握したうえで物件選びをしましょう。

 

マンションの災害リスクはどのように確認したら良いの?

台風が近づいている

気に入ったマンションが見つかったら、

そのマンションがある区や市のハザードマップを確認しましょう。

 

またマンションの契約にあたっては不動産会社が重要事項の説明をします。

 

その中でも災害のリスクはとても重要ですので、仲介してくれる不動産会社もハザードマップを把握しているはずですので確認してみましょう。

 

中古住宅を購入する時の注意点!中古物件のメリットとポイントを徹底解説【中古住宅を購入する時の注意点を徹底的に解説!】中古物件を購入する際のメリットとポイントを現役の不動産営業が丁寧に解説いたします。...

 

災害リスクの中でもとくにこの2つは注意しましょう

災害リスクと言っても、あげるときりがないのかもしれません。

 

・地震の発生

・川の氾濫リスク

・津波による被害

・液状化の発生

・土砂崩れが発生するリスク

 

これらの中でも、とくに重要度が高い次の2つは注意しておくと良いと思います。

 

1.新耐震基準かどうか(または耐震補強がされているか)

建築の現場

まず最初に注意したいのがマンションが建てられた年です。

竣工日や竣工年と書かれているかもしれません。

 

真っ先に、

・マンションが建てられた日が1981年6月1日以降かどうか

を確認しましょう。

 

正確には1981年6月1日以降に「建築確認」を受けた建物を「新耐震基準」と言います。

 

実は建築確認というのは設計図の確認をしたということですので、

実際に建物ができるまでにタイムラグがあります。

 

そこで、ざっくりとこのように覚えて頂くと良いと思います。

・1981年:旧耐震の物件がけっこう多いぞ

 

・1982年:新耐震と旧耐震の物件が混じっているぞ

 

・1983年:ほとんどの物件が新耐震の物件だろう

 

新しい物件であれば問題ありません。

竣工年が微妙な物件であれば必ず不動産会社に確認しましょう。

 

また古いマンションでも耐震補強がされている物件もあります。

耐震補強をしたことで「新耐震基準と同等」であれば大丈夫です。

 

しかし窓面にブレースという補強材が入っていたり、柱を厚くしたりしますので、とくに低層階の外観に影響がないか確認されると良いと思います。

 

2.海抜の高い部屋かどうか

旅行というご褒美

川の氾濫や洪水、津波などのリスクを考えると海抜が高い部屋を選ぶようにしましょう。

 

もちろん1階などの低層階の方が価格がリーズナブルなケースが多いのも事実。

ですが、大きな川沿いの堤防の近くの物件であれば洪水リスクは高いと思います。

 

台風情報のたびにヒヤヒヤしないようにするためにも、海抜も意識してみて下さい。

 

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マンション購入の初期費用は?後で後悔しないように

契約書にサインをする

マンション購入にあたってお金の問題は切っても切れない問題です。

いざ、マンションを買おう!

 

と思ったときに、

 

あれ、こんなにお金かかるの!?

と驚いた方も多くいらっしゃいました。

 

失敗しないマンション購入には「今のあなたの状況の確認が1番大事」

設計の打合せ中です

まずは現在のご自身の年収貯金の把握ももちろん大切ですが、

 

・結婚するタイミング

・子供が生まれるタイミング

・子供の進学の時期

・転勤や転職の可能性について

などは、ざっくりとイメージしておくと良いと思います。

 

 

もちろんパートナーとじっくりと相談をしてもらいたい重要な内容ですが、

 

・家族構成が変わる → 間取りは1LDKか2LDKか3LDK以上か

・転職を考えている → ローンを組むタイミング

・子供の進学 → 通学区はどこか

というのはマンションの購入において非常に重要です。

 

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住宅ローンは加入するタイミングにも注意したい!

人生でやりたい10のこと

住宅ローンを組むタイミングについても注意してくだい。

 

ローン審査において「勤続年数」という重要な項目があります。

勤続年数がある程度長ければ金利が安く設定されるケースがあります。

 

なので「そのうち転職したいな」と考えている人は

転職する前の勤続年数が長いタイミングで住宅ローンの審査をする

のがおススメです。

 

 

ひとつ補足で、

住宅ローンを組んだあとに転職をした場合は銀行への報告が必要です

 

でも、「転職をした」という理由だけで融資が見直しされることはほぼありませんので、そこは安心して下さい。

 

しかし、

転職したことで収入が下がってしまい、ローンの返済が大変だ

という場合には銀行に相談をしてみることをおススメします。

 

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住宅ローン減税の延長について

もうすぐ3時をさす時計

また、2019年10月1日から2020年12月31日までにマンションに入居するのであれば住宅ローン減税の恩恵を受けられます。

 

この期間中にマンション購入すると、

住宅ローンの控除期間が通常10年間のところ13年間

と、3年間の延長となります。

 

詳しくは:国交省:住宅ローン減税制度について

 

マンション購入の初期費用って何があるの?

訪問営業する営業マン

マンションを購入するときの初期費用とは、

・頭 金 → 物件価格のうち10%~20%ほど支払うケースが多い

・諸費用 → おもに税金や手数料

おもに頭金諸費用のことです。

 

また諸費用はざっくりと以下を目安とすると良いと思います。

・新築マンションの諸費用 → 物件価格の5%ほど

・中古マンションの諸費用 → 物件価格の10%ほど

 

諸費用とは、おおよそ以下の項目です。

申込証拠金 新築マンションの購入時に支払う(多くて10万円程度)
手付金 売買契約を締結するときに売主に支払う(価格の10%程度)
印紙税 売買契約書と消費貸借契約書の貼る印紙の代金
固定資産税 その年の1月1日の所有者が4月から翌年3月までの固定資産税を支払っているため、日割り精算する
都市計画税 その年の1月1日の所有者が4月から翌年3月までの都市計画税を支払っているため、日割り精算する
不動産取得税 不動産を取得するにあたり支払う税金
登記費用 法務局への登記に必要な登録免許税と司法書士への報酬
火災保険料 火災保険の料金
提携ローン融資費用 銀行への事務手数料、保証料など
修繕積立金、管理費 引落し手続きが完了するまでの前納分(2~3ヶ月分)
仲介手数料 仲介した不動産会社への報酬(価格の3%+6万円)

 

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買いたいマンションの「市場価格」を把握しよう!

調査が大事

たびたび住宅系の雑誌でマンション価格の特集が組まれたり、

インターネットでは価格の推移がわかるサイトも増えており、

気になるマンションの市場価格を確認しやすい状況になってきました。

 

資産価格が下がりにくいマンションを見きわめよう

きれいな高級マンション

誰でも自分のマンションの資産価値は下がってほしくないもの。

 

そこで次の3つは特に意識しましょう。

1.今後も世帯数が下がりにくいと思うエリアの駅近物件を選ぶ

2.マンションの管理状態をしっかり確認する

3.マンションの近くの住環境をしっかり確認する

 

今後も世帯数が下がりにくいと思うエリアの駅近物件を選ぶ

クローバーをもつ子供たち

まず、1番については皆さん気にすると思います。

 

人気のある路線なのか、急行が停まる駅なのか、商店街がにぎわっているのか、近くに大きな公園があるのか、人気のある学校が近くにあるのか、などですね。

 

として、として魅力があるエリアであれば資産価値が下がりにくいと思います。

 

マンションの管理状態をしっかり確認する

家を建てよう!

次にぜひ注意して頂きたいのが2番目の管理状態の確認です。

 

少なくとも次の点は確認しましょう。

・駐輪場とゴミ置場がキレイか? → 一番よごれやすいところ

・マンションにはどのような住人がいそうか? → バルコニーと洗濯物の干し方を確認

駐輪場や駐車場、ゴミ置場など、荒れやすい場所がきちんと整理されているか確認しましょう。

 

さらにマンションにどのような住人がいるのか、手っ取り早く確認をするにはバルコニー側から見渡すとよく分かります。

 

・バルコニーに物が散乱していないか

・洗濯物の干し方がキレイかどうか

 

マンションによってはバルコニーに洗濯物を干してはいけない物件もあります。

 

そういったルールを住人が守っているか確認しましょう。

 

マンションの近くの住環境をしっかり確認する

公園を散歩している家族

3つ目は周辺の環境です。

・治安は良さそうか? → コンビニのゴミ箱が荒れていないか?

・どの保育園、幼稚園、小学校が近いのか? → 子供がいる家庭はとくに

・コンビニ、スーパー、ドラッグストアは近いか? → 毎日使うため

この辺りは押さえておきたいですね。

 

 

また、マンションの資産価値を左右する要因として、

・管理状態 → マンション自体の管理状態の良さ

・住環境 → 周辺の住環境の良さや交通の利便性

があります。

 

築年数が古くてもしっかり管理されているマンションであれば資産価値は維持されます。

 

広尾ガーデンヒルズホーマットマンションシリーズなどが良い例です。

 

新築マンションを買う前に
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仕事ができる不動産の営業マンをしっかりと見きわめる

ボタンをとめるエリート

不動産の営業マンは一生に一度の大きな買い物を相談するとても大切なパートナーです。

 

信頼できる営業マンにお願いしたいですよね。

・情報量 → マンション周辺の住環境や交通事情に詳しいか

・経験談 → 結婚をしていて、子供がいる営業マンか

・営業マンの器 → 話しぶりに余裕があるか

・信頼できる人柄 → 信頼してお金の相談をできそうな人柄か

ぜひ、この辺りを確認してみましょう。

 

営業マンであればマンション自体周辺環境を知っているのは当たり前。

 

どうしても今の給料や貯金など、なかなか話しづらいお金の相談をしますので、信頼できる人柄かどうか。

 

そして営業マン自身が結婚をしていたり、子供がいると方だと、より多くのことを相談できると思います。

 

結婚をしたり、子供ができると生活リズムお出かけする場所ががわりと変わります

 

自身の経験から親身にアドバイスをしてくれる営業マンが望ましいですね。

 

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マンション内見、周辺環境は自分の足でしっかり歩いて確認する

双眼鏡ののぞくビジネスマン

多い人は20件以上のマンションを内覧する人もいます。

少ない人だと1件だけ見て申込をする人もいます。

 

ですが平均すると5件ほど内見をしている方が多いように思います。

 

気になる物件を見つけたら次のポイントを確認しましょう。

確認するポイント チェック
どの時間も日当たりが良いか
眺望がよいか、まわりに嫌な建物がないか
部屋のすみずみまで風が通るか
風通しが悪い部屋はカビ臭くないか
キッチンや洗面所に嫌な臭いはないか
キッチンの収納は使いやすいか、十分か
床にきしみ、ゆがみ、傾きがないか
天井・壁にシミ、ひび、傷がないか
壁や床をたたいても音が響かないか
10 窓を開けた時に周辺の騒音は気にならないか
11 窓、網戸、引き戸の開け閉めはスムーズか
12 洗濯物を干しやすいバルコニーか
13 給湯機やエアコンの室外機は古くないか
14 生活導線はスムーズか(リビングと寝室が離れているなど)
15 収納スペースは十分か(クローゼットや下駄箱も)
16 今ある家具がそのまま入りそうか(ベッド、洗濯機、冷蔵庫)

 

 

また、お部屋を内見するときには、

・持ち物 → メジャーを忘れずに持っていく

・今ある家具の寸法 → とくにベッド、ソファー、洗濯機、冷蔵庫の寸法を測っておく

を、しっかり準備しておくことをおススメします。

 

みなさん内見の時に「あ、忘れた~!」とおっしゃってます!^^;

 

マンションを買いたいと思った時に!まとめ

暖かいリビングルーム

それでは、もう一度ポイントをおさらいします。

 

おさらい

・地震や台風や川の氾濫などの災害リスクを把握しよう

・マンション購入の初期費用を把握しよう

・買いたいマンションの「市場価格」を把握しよう

・仕事ができる不動産の営業マンをしっかりと見きわめよう

・マンション内見、周辺環境はしっかり歩いて確認しよう

 

皆さんのマンション探しのお役に立てれば幸いです^^

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