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中古住宅を購入する時の注意点!中古物件のメリットとポイントを徹底解説

Zousan
Zousan
不動産業界で10年以上の不動産営業マンです。

宅地建物取引士として分かりやすい解説を心掛けています。

 

「そろそろ家を買おうかな」と考える人もいらっしゃると思います。

 

そのとき、

「中古マンションや中古戸建ては本当のところ大丈夫?」

と思ったりしていませんか?

 

中古マイホーム購入を検討している方、まずこの記事を読んでみて下さい。

 

・中古住宅を買う時に何を気をつけたら良いの?

・中古住宅のメリットとデメリットは何?

など、私にも多くのご相談を頂きます。

 

そこで今回は中古住宅(マンション、一戸建て)を買う際の

メリットとポイント(注意点)をご紹介いたします。

 

マイホーム購入をお考えの方に少しでもお役に立てれば嬉しいです。

さあ、一緒に見ていきましょう!

 

 

この記事はこの読者におすすめ

・中古住宅(マンションや戸建て)を購入しようと考えている人

・中古住宅のメリット、デメリットが気になる人

中古住宅だって新築住宅に負けていない!

家を建てよう!

日本では新築住宅がとても人気です。

 

一生に一度とも言われる大きな買い物ですから、前に誰かが住んでいた家でなく

まっさらな、新しい自分の家を持ちたい!

とも思いますよね。

でも、新築住宅は価格が高くてなかなか手が出ない...

と思う方も多いのではないでしょうか。

 

じつは、中古住宅も新築住宅に負けていません。

 

しっかりとポイントを押さえれば新築住宅よりも安くて住みやすい家が手に入ります。

 

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中古住宅の4つのメリットとは

暖かいリビングルーム

実は、中古住宅ならではのメリットもあるんです。

 

それでは一緒に見ていきましょう!

 

中古住宅のメリット①:新築住宅と比べて販売価格が安い

一戸建ての住宅

中古住宅の一番のメリットは新築より安い!

ということですよね。

 

新築の住宅には「新築プレミアム」というものが価格に乗っています。

みなさんはこの新築プレミアムという言葉をご存知でしょうか?

 

たとえば新築マンションの販売価格には、

・デベロッパー(売主)の利益 → 粗利は20%にもなる

・広告宣伝費  → チラシ、CM、ホームページ作成

・モデルルーム → 建築費、運営費、賃料

これらが上乗せされて価格が決まります。

 

私が勤めた不動産デベロッパーの収支計算でも粗利20%はひとつの目安でした。

 

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中古住宅のメリット②:劣化具合を確かめやすい

道路に停まる古びた車

すでに住んでいた方がいるので、

・劣化具合      → このままでも十分使えそうなのか

・劣化している場所  → 建物のどのあたりが傷んでいてるのか

・リフォームの必要性 → どの程度のリフォームが必要なのか

を自分の目で見て確かめることができます。

また、

・家具や家電   → 今ある家具や家電をそのまま置けるのか

・家具のテイスト → 使っている家具が建物の雰囲気に合うのか

など、入居後のイメージがしやすいのもポイントです。

 

完成後に未入居の新築マンションや建売住宅であれば実際に室内を確認することができますが、注文住宅や新築マンションを完成前に購入された方の中には、実際に入居したあとに、

・想像と違う → あれ?広さの感覚や日当たりが、なんか想像と違っていたなぁ

と感じる方がいらっしゃるんです。

 

どうしてもモデルルームや設計図を見て思い描いていたものと、実際にできた建物とでは違ってしまう部分があります。

 

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中古住宅のメリット③:いくつかの自然災害を経験している

きれいな水がはねた瞬間

中古住宅では耐久性や安全面での不安をお持ちの方も多いと感じます。

 

建物の耐震基準が、

・新耐震基準 → 1981年6月1日以降に「建築確認」を受けた建物

→ 震度6強~震度7程度の揺れでも倒壊しないような構造基準

・旧耐震基準 → 1981年5月31日までに建築確認を受けた建物

→ 震度5強程度の揺れでも建物が倒壊しない、

破損したとしても補修することで生活が可能な構造基準

ここは、しっかりと確認をした方が良いでしょう。

 

しかし、新耐震基準の建物で、いくつかの台風や地震を経験したうえで安全性が確認できているのであれば、自然災害にも耐えたという立派な実績だと思います。

 

なので、今でも問題なく建っているということが安全性の実績とも言えるんです。

 

中古住宅のメリット④:リフォームの自由度が高い

お洒落なカフェのように

もし中古住宅を安く購入できるのであれば、資金的にも余裕が生まれます。

その予算的に余裕のある費用で、

・趣 味 → 趣味のキャンプ道具を収納する部屋が欲しい

・雰囲気 → カフェのようなコンクリートむき出しのリビング

・料 理 → 子供を見守りながら料理できるアイランドキッチン導入

・老 後 → バリアフリーに対応したお風呂やトイレに改装

など、中古住宅であれば思い切ったリフォームやリノベーションもできます。

 

もちろん新築マンションや新築戸建でも、このような注文も出来るでしょう…

しかし、高額なオプション料金が発生してしまいます。

 

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中古住宅を検討するときの3つのポイント

資料をながめるビジネスマン

では、中古住宅を買いたいと思った時に、何を気をつけたら良いのでしょうか。

一緒に見ていきましょう!

 

中古住宅を買う時のポイント①:建物の情報をできるかぎり多く集める(ホームインスペクション)

調査が大事
ハツトラ
ハツトラ
でも中古住宅は、なんとなく不安・・・

 

当然ですが、年数がたっていますので傷みや不具合もありえます。

中古住宅への不安は「情報量が少ないことに対する不安」とも言えます。

 

まずは、できる限り情報を集めましょう。

・現在 → 今、不具合のある場所(扉、網戸、建具ほか)

・過去 → 過去に修繕した履歴や取り替えた設備(エアコンや給湯器ほか)

・隠れた場所 → 見えづらい部分(壁の中、床の下、屋根裏、配管ほか)

 

あらかじめ情報を集めることができれば、納得のうえ判断ができます。

まずは売主や物件を紹介してくれた不動産会社に問い合わせてみて下さい。

 

ホームインスペクションをご存知ですか?

研究はとても大事

2018年4月から中古住宅の取引の際にホームインスペクション(住宅診断)の説明が義務化されました。

 

不動産会社が中古住宅の媒介契約や、売買契約前の重要事項説明などにおいて

・建物がホームインスペクションを受けた履歴があるか?

・ホームインスペクションを実施する意向はあるか?

を確認する必要があります。

 

ホームインスペクション(住宅診断)とは

住宅に精通したホームインスペクター(住宅診断士)が第三者的・専門家の立場で、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを見きわめてアドバイスを行なう専門業務を指します。

 

わかりやすく言えば

・ホームインスペクション → 住宅の健康診断

・ホームインスペクター → 住宅のかかりつけのお医者さん

とも言えます。

 

ホームインスペクションで診断する項目とは

いろいろなライフスタイルがある

実際のホームインスペクションでは、以下のような項目を診断します。

 

・建物の傾きがないか

・躯体の腐食や変形の有無

・著しい施工不良がないか

・継続していると思われる雨漏りの形跡

・構造上大切な部分の著しい損傷がないか

・屋内の給排水管の著しい劣化や漏水、その形跡

・不同沈下(建物が地中に沈む)していないか

・詳細な調査を行う必要のある箇所がないか

専門家に見てもらうことで、買うか買わないかの判断がしやすくなりますね。

 

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中古住宅を買う時のポイント②:費用の総額を把握する

バランスがとれているの?

中古住宅を買う際には

・費用の総額 = 中古住宅の取得価格 + リフォーム費用

を把握しましょう。

 

中古住宅は新築住宅に比べて販売価格が安い場合が多いのですが、リフォームが必要となるケースが多くなります。

検討している中古住宅のリフォームがどの程度必要なのか、どこに見積もりをとる必要があるか不動産会社に相談しましょう。

 

リフォームの見積書がとどいたら、

・項目 → リフォームが必要な項目が全て入っているか?

・価格 → 提案された設備(風呂、トイレ、キッチン等)の価格は妥当?

・グレード → 極端にグレードの低い設備や仕様になっていないか?

に注意しながら確認しましょう。

 

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中古住宅を買う時のポイント③:住宅を引渡したあとの対応を確認しよう

訪問営業する営業マン

買う前に入念に調べたつもりでも、いざリフォーム工事の際に壁を開けてみたら...

事前の調査では把握しきれない雨漏りなどの問題を発見することもあります。

 

もし万が一にも想定外の劣化があった場合に、

・責任 → だれが責任を負うのか

・費用 → だれが補修費用を負担するのか

・期間 → いつまで、その責任を負うのか

といった内容について売買契約の前に必ず確認しましょう。

 

売り主は引き渡した中古住宅に対して契約不適合責任(瑕疵担保責任)があります。

しかし特約などで、売主の契約不適合責任(瑕疵担保責任)の免責が定められているケースもあります。

とても大切な内容ですので、必ず確認しましょう。

 

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中古住宅の内見時にチェックしたい5つの項目

ペンで紙に整理する

中古物件を見に行った際に見るべきポイントがあります。

一目見ただけでは分からない所もありますので

まずは自分の目でしっかりと見て

そして納得するまで不動産会社に説明してもらいましょう。

中古住宅のチェック①:お風呂、洗面所、キッチン、トイレ

中古住宅でとくに傷みやすい場所は水回りです。

何年か使っていると蛇口のパッキンが老朽化して水漏れがあります。

また排水管は古くないか、水漏れがないか確認しましょう。

給湯器が壊れていると温水が出なくなることもあります。

まだ使えそうか確認しましょう。

中古住宅のチェック②:床の傷み具合、床下の確認

床の材料や傷み具合を確認しましょう。

フローリングもしっかりと手入れをしないと痛みも早いですし、床下に異常がないか確認をしましょう。

戸建て住宅であれば白アリ被害がないか、カビが生えていないか、湿気をどのように逃がしているか確認しましょう。

中古住宅のチェック③:ドアや扉、網戸の開け閉めがスムーズか

ドアや扉の開け閉めがスムーズかどうか、確認をしましょう。

とくに網戸は室外にあるので劣化がしやすいです。

また換気扇を回したり、他の部屋の窓を開けて室内を換気してみて下さい。

まれに換気の最中に勢いよく扉が閉まってしまうものがあります。

ガラス扉だと割れることありますし、お子さんが怪我をするリスクもあります。

 

中古住宅のチェック④:日当たりや窓からの景色

すべての窓を開けて日当たりや眺望を確認しましょう。

リビングなど快適に過ごしたい部屋に十分な日が入るか確認をしましょう。

とくに住宅密集地の戸建ての場合は窓をあけたら隣の家の窓と向かい合わせだった、

というケースもあります。

 

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中古住宅を買う時の注意点、まとめ

みんなのリビングルーム

中古住宅を買う時の注意点や、中古住宅ならではのメリットを見てきました。

不動産は2つと同じものがなく、それぞれ特長がありますので、

それを理解した上でマイホーム選びをして頂きたいと思います。

皆さんにとって最高のお住まいが見つかることを願っております。

 

最後に、中古住宅を購入する際のポイント、まとめ。

おさらい

・中古住宅のポイント①:新築にはない中古ならではのメリットがある

・中古住宅のポイント②:中古住宅は住宅診断をしよう

・中古住宅のポイント③:内見時のチェックは徹底的に

 

皆さんのマイホーム探しのお役に立てれば幸いです^^

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